L’évaluation de la valeur marchande des propriétés forestières
Depuis quelques années, l’intérêt pour tout ce qui concerne l’environnement ne cesse d’augmenter. C’est ainsi que de plus en plus de gens considèrent une propriété forestière comme un endroit idéal pour une résidence secondaire, où il fait bon y pratiquer ses activités préférées comme la randonnée pédestre, la pêche, la chasse, le ski de fond, etc. Pour d’autres, il s’agit d’un placement à plus ou moins long terme où il est possible d’aménager, ou de faire aménager la forêt, et d’en tirer un certain revenu. L’insécurité de certains placements boursiers et les faibles taux de rendement offerts sont aussi des facteurs qui en ont amené plusieurs à investir dans les propriétés boisées. Enfin, le rythme de vie de plus en plus effréné de plusieurs citadins n’est certainement pas étranger à cet attrait pour les propriétés en milieu rural.
Cet engouement à ainsi généré, au fil des ans, une hausse significative de la valeur des propriétés forestières. Les municipalités ont ainsi pu profiter de revenus appréciables, provenant des taxes imposées sur la valeur marchande des propriétés, de plus en plus élevées.
L’avènement des réglementations municipales, régissant le prélèvement de matière ligneuse, a aussi – de façon intrinsèque – contribué à augmenter la valeur marchande des propriétés boisées. Il est en effet plus attrayant pour un éventuel acquéreur d’acheter une propriété pour laquelle un prélèvement uniforme de 30 à 40% a été réalisé, en comparaison d’une propriété où une coupe totale aurait eu lieu et ce, même si le prix est évidemment supérieur.
Lors de l’évaluation de la valeur marchande d’une propriété forestière, les volumes de matière ligneuse et les essences ont encore un rôle important à jouer mais, de plus en plus, d’autres éléments ont une incidence significative dans l’établissement de la valeur marchande. D’ailleurs, l’importance de ces facteurs est telle que dans bien des cas, même dans un contexte de mise en marché difficile, la valeur marchande des propriétés continue d’augmenter. C’est que, de plus en plus, les acheteurs s’intéressent à l’environnement forestier et de moins en moins au capital ligneux.
Pour l’évaluateur forestier aguerrit, on est donc bien loin de la méthode d’évaluation qui consistait – à une certaine époque – à établir la valeur du bois, auquel on additionnait la valeur du fond de terrain.
Les facteurs liés à l’environnement
En effet, de plus en plus de facteurs, reliés à l’environnement, doivent être considérés. Le premier est sans contredit celui de la règle des trois (3) ‘’ L’’, soit localisation, localisation et localisation, ce facteur étant primordial en évaluation. L’on pourrait traduire cette règle des trois (3) ‘’ L’’ par une somme des facteurs comme, la distance des grands centres urbains (ou encore la facilité d’accès par un axe routier important), ‘’ l’allure’’ des propriétés avoisinantes, la qualité du paysage, l’intensité des coupes d’arbres visibles, etc.
Le zonage
Parmi les autres éléments qui influencent sur la valeur marchande d’une propriété forestière se trouve, notamment, le zonage agricole (vert ou blanc) et le zonage municipal.
Autres facteurs
La présence de cours d’eau, de plans d’eau, de zones sensibles comme les milieux humides, les écosystèmes forestiers exceptionnels, les pentes fortes et un chemin d’accès sur la propriété sont aussi des éléments importants de même que la présence d’un droit de passage. Ce dernier contribue souvent à déprécier une propriété.
Rappelons que la valeur marchande se définit comme le prix le plus probable d’une propriété donnée, à une date spécifique, dans le contexte d’un marché libre ou normal. L’évaluation d’une propriété s’établit donc en analysant méticuleusement les éléments relatifs à la propriété soumise à l’étude et, en tentant d’analyser ces mêmes éléments pour les propriétés retenues comme comparables.
Pour l’expert en évaluation forestière, il est clair qu’établir la valeur marchande d’une propriété s’apparente de plus en plus à une évaluation d’immeuble classique où un immeuble est évalué, en le comparant à d’autres bâtiments semblables, en ajustant la valeur avec des critères bien précis.
Enfin, qu’il s’agisse de planifier un achat, une vente ou encore d’une succession, l’évaluation de la valeur marchande par des experts du domaine, peut vous permettre d’économiser des dizaines de milliers de dollars.
Claude Chabot, ing. f., M. Env.